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关于房地产,大家问的最多的一个问题是关于房产税,很多同学都担心房产税的推出会大幅影响房价。


伊犁河同学


请问老师:我国即将开征房产税,这会对以后的房地产投资方式带来哪些影响?会不会极大地影响房产的收益率?


类似这样的问题还有很多,总结起来,关于房产税的问题可以归结为三个:


房产税何时会出台?


如果出台,征收的力度会有多大?


出台以后,房产税对房价会有多大的影响?


一、征税成本高,房产税出台“稳”字当先


首先,第一个问题,房产税何时会出台?答案是,会很慢很慢。这不是说房产税不会出台,而是说,尽管推出房产税是税制改革的长期方向,但是短期内很难推出,更谈不上具体的时间表。之所以这么说,最根本的原因,是房产税与现有税种的性质是完全不同的,当前不具备条件去征收房产税,如果强行征收,成本会非常大,税收收入也不会太多,这不利于社会稳定,最终可能会得不偿失。


要理解这个征税成本,我们不妨回想一下一个古老的制度,叫做“盐铁专卖”。根据史书记载,从春秋战国时期,齐国、秦国就实行盐铁专卖,为国君笼络到巨额财富。你想,那个时候以农业为主,地广人稀,一家一户去收税是很难的,主要就是向地主家收税。即便如此,刨除供养税吏的支出以后,净税收收入也会很少。所以,征税是历朝历代的一个大难题,弄不好就会国库空虚,国将不国。


而盐铁是每家每户的必须品,人们必须买,即便加一点价还是要买。所以政府就实行专卖,加一点价,有时候加了很多的价,通过这个办法收到了很多的财政收入。


盐铁专卖的例子告诉我们,尽管古代帝王拥有征税的权力,但是还是要考虑征税的成本,否则不仅收不上税,还会得不偿失。现代国家不仅要考虑征税的成本,还要考虑社会的和谐与稳定。


如果你研究一下我国目前的税收种类,就会发现一个很大的特点,就是所有的主要税收,都是“流量税”,“存量税”的占比很少。下面这张图显示了2016年我国的税收种类和占比,你会发现几乎所有的税收都是流量税。为什么会这样?根本的原因就在于存量税的征收成本太高。

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你可能会问,什么是流量税,什么是存量税?二者的区别是什么?那我就来给你解释一下。所谓流量税,就是向经济活动的流量征税,比如说增值税是向销售征税,公司所得税是向公司利润征税,个人所得税是向个人所得征税,而契税、印花税等等是向交易的过程征税。这些税收的特点,是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入,就必须交这个税。看在这个流量的、增量的收入的份上,人们在交这些税的时候阻力并不大。换句话说,流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块,交税的人还留了一大块,所以交税的时候体会的税收痛苦并不大。


那么作为比较,向存量收入征税,也就是向财产征税,是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人,向存量收入收税,相当于去切分已经属于个人的蛋糕,这时候因为没有增量的收入,税收带来的痛苦很大,征税的阻力也会很大。


这个税收阻力可以表现在各个方面。比如说,一个退休老职工在城市繁华地带有个房子,因为位置好,房屋价值很高,可是他的现金收入是很少的,靠退休金生活,这时候这个税怎么收?税收的官员怎么开这个口?难道你真要把他赶走?从社会安定的角度来看,赶人走根本就不是一个选项。


再比如,很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,这样的情形很多,这样的税也是很难收的,因为这些人的现金收入可能也不高,真的使用强制力去征收,阻力会很大,也不利于社会的稳定。


从刚才的讨论可以看出,大规模征收房产税,需要社会经济结构的根本性转变,现在还不具备这个条件。正因为如此,从2003年我国提出要征收房产税,到现在已经15年了,立法的草案都还没有拿出来一个。其中的困难,大家想一想就明白了。


明白了这个道理,再看看有关官员的表态,其实是非常清楚的。


2014 年,当时的财政部长楼继伟在《求是》上撰文指出,房地产税改革的总方向,是在“保证基本居住需求”的基础上,“统筹考虑税收和收费”等因素,合理设置建设、交易、保有环节的税负。这里的要点有三个,一是要“保障基本居住需求”,二是要“统筹考虑”,三是要“合理设置”,这些话你仔细看,都是要慢慢来,不着急的意思。


2017 年 12 月,也是当时的财政部长肖捷在人民日报发文中提到,房地产税的改革要按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则,按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行,那么大家都知道房产税这个法律的重要性,自然会谨慎之上加谨慎。这个法从拟定和讨论草案,到审议,到向公众征求意见,再到表决出台,再到实施细则出台,还有很长的路要走。


不仅财政部长这么表态,我们的总理也是这么表态的。在今年刚刚结束的“两会上”,关于房产税,李克强总理在今年的政府工作报告中的说法是“要稳妥推进房地产税立法”,还是强调一个“稳”字。


好了,明白了这个房产税有多难收,看着前后两位财政部长以及我们的总理的表态,你应该明白这个税,不是说收就收的,短期内是很难收的,至少3年内很难。3年前的2015年我是这样讲的,3年后的2018年我还是这样讲的,再过3年之后的2021年,大概率我还会这么讲。毕竟,3年是很快的。


二、保障基本居住需求,房产税税率不会太高


现在我们来看第二个问题,征收的力度会有多大?其实讲清楚第一个问题之后,第二个问题不难回答。房产税的阻力这么大,征收的力度一定不会太大。征收的力度越大,阻力就越大。最后,一定会形成一个普遍的税收减免,比如人均40平米。只有这样,才能够做到“稳妥”,才能保障人们的“基本居住需求”。


关于这个税率,一定不会太高,估计在房产评估值的基础上,给个折扣,然后税率在1%以下。你想,统计局的城镇居民人均收入才3万多块,双职工家庭也就6万多块,你最多让人家拿出10%的收入来交房产税,也就是6000多块。这6000多块和动辄100多万的住房价值相比,也就是半个百分点左右,最多能让一个家庭拿这么多交税,否则,整个国家的经济系统都会乱套。


关于未来的房产税的力度,你可以看一下上海、重庆的房产税试点。未来出台的房产税的力度,估计和上海的力度差不多,大致就是人均减免40到60平米,税率在0.5%左右。这样,城镇居民的首套房是不征税的,刚需首套房的购买不怎么受影响的。


三、渐进推出,力度有限:房产税不会改变房价方向


现在我们来看第三个问题:房产税对房价的影响有多大?其实,说清了前面两个问题,第三个问题的答案也就显而易见了,可以用两句话概括。


第一句,既然房产税的推出会很慢,即便推出了力度也不会太大,就很难对房价产生很大的影响。


第二句,根据以往的经验,并不是说房产税一推出,房价立即就会崩盘。你看2011年重庆、上海的房产税试点,对房价几乎没有影响。如果看国外的经验,美国、日本等等都有房产税,房子还是很贵。再来看韩国,2005年韩国为了调控房价,加推出了综合不动产税,还是没有改变房价的向上趋势,这些证据都充分表明房产税抑制房价的作用不可高估。


房价的高低最后还是供求关系决定的,在经济保持较快增长,城市化还在进行的大背景下,需求很旺的大中城市的房价,还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市,房价上涨的空间本来就不大,倘若出台了房产税,可能会有一定的影响。


第一句,房产税征收成本太高,房产税的出台一定会遵循渐进、稳步的原则,短期内不会出台。

第二句,房产税的征收力度不会太大,一定会有足够的税收减免,保障人们的基本居住需求。

第三句,房产税对于房价有影响,但是不会很大,房价由供求关系决定,有发展潜力的大中城市的房价依然有上涨的空间。


推荐大家阅读《房产税并不会降低房价 如何正确去认识房产税?


英国计划征收外国人房产税 多国均有相关案例

上月最后一天,英国首相特雷莎·梅发表言论,计划对在英国不纳税的房产买家征收1%-3%的印花税,所得收入将用于一项解决流浪汉无家可归的计划。梅直言,保守党“非常关乎外国买家对英国楼市所造成的影响,以及他们对试图进入楼市的英国居民的影响”!

其实一直以来,国内的房地产税不管什么时候都能挑动大家的神经,买房的人心惊胆战,唯恐自己买在了房价的拐点;没有买房的人暗地庆幸,认为房产税要降房价,等到炒房客抛售的时候多纳几套。那房产税到底会对房价产生什么影响?我们可以先看看国外的案例。


美国是世界上最早开征房产税的国家之一,已经有超过两百年的经验。在美国,房地产税的税率是根据每个州市的财政需要自行确定和动态调整,一般税率为0.8%-3%,平均在1.5%左右。在征收时也会对房屋进行市场价值再评估,对一套房、低收入者、弱势群体都会有很大减免。


日本是我们的近邻也是亚洲国家中房产税执行最好的国家,标准税率为1.4%,最高去到2.1%。征税的基数是按照房产的实际市场价值为标准,最定期进行价值评估,同时也会考虑房屋折旧、人均使用面积、政策性住房等,亚洲另外国家新加坡和韩国的房产税与日本政策基本一致,税率也相仿。


房产税不是为了降低房价,而是减少房产的投资价值


国内的房产税会怎么去征收呢?国内房产税大概率会采取国际普通标准,即1%~3%之间,大概率会在1%-1.5%左右。此外针对首套房、人均住房、距市中心距离、房屋楼龄等一些因素会有相关的税级差异,最大限度的保障中间阶层和弱势群体的利益。


怎么去正确认识房产税?最大误区可能就是认为房产税是为了降低房价!


1,房产税作为一种税收,是为了充裕财政收入,也就是让有钱购房的人承担更大的成本,所以房产税肯定不是为了打压房价,如果降低了房价反而会减少财政收入。


2,房产税的主要对象是现在的已售房产,可以帮助地方政府减轻对卖地的依赖,为其打造一个持续的收入来源。


3,房产税的根本目的是增加购房者的持房成本,当居民只有少数房时可划入免征范围,而居民有多套住宅或者综合面积较大的住宅时将会列出征收范畴,这样可以让一些投资行为的购买需持续性的缴纳房产税,从而让住房投资的利益减少。


所以对于购房者来说,如果是刚需的居民,房产税一方面不会帮你降低房价,另一方面你也不会在征税的范畴;如果是投资的居民,可能要考虑现在持有的多套或者新购的房子,如果出租的话,带来的租金是否可以支撑房屋价值1.5%的税费。

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