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六年PK:上海浦东买房和买农业银行股票的真实收益率比较

29 05月
作者:无痕阅盘|分类:个股秘密|标签:农业银行 上海 分红 中国平安


你所赚的每一分钱,都是你对这个世界认知的变现。

                                                                                  ——贫民窟的大富翁



现在在上海买房还能赚多少?


雪球球友“月明肥锡下天风”发了一个帖子,说的是上海北蔡自由四村,房东16年买进36.万,现在卖510万。


球友“业绩和趋势”做了一个分析,计算收益,得到结论:不如买银行股。


我跟风,算一下。


六年PK:上海浦东买房和买农业银行股票的真实收益率比较


二手房交易的几个摩擦成本:个税、增值税、契税和中介费。


我们假定这个房子买的时候是满五唯一的,那么只需要契税和中介费,面积65平,契税一个点,中介费就按1.5个点吧,按照360元计算,合计9万。


360万的房子,首付35%,合计126万,贷款234万,贷款30年,利率按照4.6%计算,等额本金,每个月15470元。还房贷期间,每年还18.56万。


按照6年计算,合计72期计算,支付现金为117.57万,剩余贷款187.2万。


合计支出252.57万,剩余贷款187.2万,还清贷款为439.77万。


卖出价为510万,盈利70.23万。


备注:上海现在公积金是3.25%,商贷为5.0%,二套房为5.7%。


我查了一下自由四村的情况,一套73.38平的,卖498万,一套57.49平的,卖394万,咱们这个510万不太好卖。


租金,两室一厅大概5500元一个月,六年省下租金39.6万。但是房子是精装修的,这意味着房子买到手之后肯定装修过,那就按照30万的价格计算。这里赚了10万。


最后我们得到初步的结论:这套房子,买进支付现金165万(首付、契税和装修),中间付房贷,合计支出282.57万,剩余贷款187.2万,卖出510万,成交的话,盈利80.23万。



我们用农业银行做测算,首次买进165万,每年新增资金为18.56万,六年期,我们把新增资金放在每年分红和股息都一起买进。


2016年年初,价格是最高点了,3.28元,买进503048股。


16年7月7日,每10股份1.67元,分红84009元,新增资金为18.56万,按照收盘价3.1元买进86967股,合计590015股。


17年7月13日,每10股份1.7元,分红100302元,新增资金为18.56万,收盘价为3.47元买进82392股,合计672407股。


18年5月25日,每10股分1.78元,分红119688元,新增资金为18.56万,收盘价3.63元买进84101股,合计756508股。


19年6月19日,每10股分1.74元,分红131632元,新增资金为18.56万,收盘价为3.65元买进86912股,合计843420股。



20年7月10日,每10股分1.82元,分红153502股,新增资金18.56万,收盘价为3.36元,买进100923股,合计944343股。


21年6月16日,每10股份1.85元,分红174703元,新增资金18.56万,收盘价为3.08元买进116981股,合计1061324股。



2022年每10股分2.038元,现在股价为3.03元。


这笔资产市值为321.58万,今年可以分红21.63万。


买进银行股,初始投资165万+6年每年18.56万,合计为276.36万,盈利45.22万。


备注:契税和中介费我最开始买农业银行的股票,不然还可以增加部分收益,懒得算了。


结论:


第一、同样的钱,买房盈利80.23万,农业银行股票盈利45.22万,买进房子在这六年更划算。


第二,房子租金现在可以收到6.6万一年,股票分红为21.63万一年。


第三、房子的居住价值已经算过了,不要再纠缠这个问题,看不懂的回去再看一遍。


第四、农业银行的股票现在是3.03元,16年买进的价格为3.28元,六年不涨,但是依然赚了45.22万,看懂这个很重要。


第五、农业银行每股的盈利是递增的,虽然很慢。


第六、如果股价一致,六年后还是3.28万,那么买股票合计盈利71.25万,买房只有80.23万,但是股息为21.63万,租金为6.6万,多出来15.03万,所以今年买股票就会超过买房的收益。


第七、如果股价继续跌,不要怕,仔细看六年的股票数量变化,你就会知道你持有的股票数量会增加更快,而每股盈利会缓慢增长,那么你的股息会增长更快,六年后股息在股价不涨的情况下,到70万每年问题不大。


70万税后到手收入,够你在上海实现小康了吧。要知道,房子是有70年产权的,中间还会需要再装修,而股票是不需要的装修的,而且和共和国共存。


第八、现在21.63万的分红是什么意思呢?我们看看郑州金水区的房租。

六年PK:上海浦东买房和买农业银行股票的真实收益率比较


你租一个200平的一年也不过6万,还有15万,足以在郑州维持一家三口的生活了。


这意味着你可以在二线城市,靠股息实现温饱了。


你后半辈子不上班,也可以。


当然,你愿意5500元租上海的这套房子,也可以。


第九、不用担心通胀,你的股息也会递增,大概率可以战胜通胀。


第十、你唯一需要担心的是农业银行的股价大涨,导致你的分红再投资计划大打折扣。


第十一、农业银行是一个很平庸的股票,不是吗?二梯队的,呵呵。


第十二、中国平安是保险一哥,股息率5.41%,净资产收益率常年18%左右,农业银行常年在13左右,中国平安力压农业银行两个头。


所以,大声告诉我,你在怕什么?


是怕上海的房价再想过去一样暴涨吗?怕股价下跌吗?怕自己六年,或者说十二年后财务自由吗?


大声告诉我!


2022年5月12日,中国平安回购330.72万股,截至目前,共计耗资50亿。


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