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现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……

06 06月
作者:无痕阅盘|分类:今日头条|标签:北京 房价


一个城市的投资价值,以及它的房价,到底由什么决定?


供应量、人均收入和人口增速是最关键的三大因素。


又是什么决定了人均收入和人口增速?


是产业。


而产业竞争力的来源,是科技创新能力。


什么决定科技创新能力?除了制度,是持续投入了多少科研人员,投入了多少科研经费。


在同一制度下、同一关税区内,比较城市价值和未来楼市潜力的时候,可以直接使用科研人员和科研投入的指标。


这在国际上有一个通行的说法,叫R&D活动人员”和“R&D经费支出”。这是比较城市、国家科技研发能力,以及未来竞争力的核心指标。


R&D (research and development),指在科学技术领域,为增加知识总量(包括人类文化和社会知识的总量),以及运用这些知识去创造新的应用进行的系统的创造性的活动,包括基础研究、应用研究、试验发展三类活动。


至于RD人员,根据广东省统计局的定义是:


报告期R&D活动单位中从事基础研究、应用研究和试验发展活动的人员。包括直接参加上述三类R&D活动的人员,以及上述三类R&D活动相关的管理人员和直接服务人员,即直接为R&D活动提供资料文献、材料供应、设备维护等服务的人员。不包括为R&D活动提供间接服务的人员,如餐饮服务、安保人员等。


R&D活动人员”又细分为两个指标,一个是数人头,有一个算一个。另外一个指标是“R&D人员全时当量”,也就是折合成全职人员的数量,这个指标更科学、更精准。因为有很多人,并不是全职从事科研。比如大学教授,要给学生上课,真正的科研时间往往比较有限,需要打折。



现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


上图是北京2021年统计年鉴里公布的,2020年、2019年北京的相关数据。


2020年北京的“R&D活动人员”为47.33万人,折合全时当量(专职)是33.63万人。


北京的全时当量“R&D活动人员”,在内地31个省市自治区里,排名第五。下面是各省级区域的排行榜:


现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


广东是中国的第一科研大省,全时当量“R&D活动人员”达到了87.22万人;其次是江苏,为66.91万人。


浙江的全时当量“R&D活动人员”达到了58.3万人,远超山东的34.12万人,虽然浙江的GDP在账面上低于山东,但浙江诸多核心指标,已经全面超过了山东。


北京、上海分别位居第五和第六,北京的全时当量“R&D活动人员”是上海的接近1.5倍,显示北京强大科技研发能力。


目前,国家把各地的科技定位分为三个主要层次。


最高层级的定位,是国际科技创新中心,目前拿到这个头衔的只有北京、上海和大湾区。从全时当量“R&D活动人员”来看,这三个地方当之无愧。


第二层级的科技定位,是“综合性国家科学中心”,目前有四个地方拿下了这个头衔:北京怀柔、上海张江、合肥和大湾区。


安徽的全时当量“R&D活动人员”为19.47万人,没有河南多。


目前很多城市都在冲击“综合性国家科学中心”这个第二层级的头衔,比如杭州、南京、武汉、成渝。


估计未来成渝联手,可以拿下第五个“综合性国家科学中心”。四川和重庆两地的全时当量“R&D活动人员”加起来超过了29万人。


主要城市的全时当量“R&D活动人员”又是多少呢?遗憾的,多数城市都没有公布这个指标。在经济总量较大、级别较高的城市中,我只查到了以下城市的数据:


现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


深圳从2020年开始,成为全时当量“R&D活动人员”最多的城市,达到了35.4万人,超过了北京,1.55倍于上海,而且深圳的增速非常快,基本上每年增长4万人左右。


从科技研发投入的人员来看,深圳已经是中国科技第一城。


北京第二,跟深圳都超过30万人。深圳和北京最大的区别是,深圳科研人员主要在企业,成果也在企业,直接转化为产品竞争力和利润。北京的“R&D活动人员”超过一半在大学、科研院所,更偏重基础研究。北京和深圳的科研,有强烈的互补效应。


其次是上海的22.9万人,广州的16万人。


杭州、苏州、武汉等城市的数据暂缺,重庆为9.8万人,南京为9.7万人,西安和天津也都超过了9万人,合肥大概率不到8万人。


另外一个重要指标,是“R&D经费支出”,也就是投入了多少钱搞真正的研发。


现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


上图是31个省级区域2020年“R&D经费支出”和“投入强度”。


广东、江苏、北京、浙江、山东、上海位居前五。


下面是主要城市的“R&D经费支出”:


现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


北京遥遥领先,上海略微超过深圳,这三个城市年投入都超过了1500亿元。


广州、苏州位居第二阵营,比杭州、成都、武汉、南京、西安要多,但跟第一阵营差距较为明显。


作为中国四大“综合性国家科学中心”的合肥,2020年研发投入只有353.5亿元,低于无锡、长沙、宁波。


研发投入强度上(研发经费占GDP比重)北京第一、深圳第二、西安第三、上海第四。


那么,在科技第一大省广东内部,研发人员和投入情况又如何呢?在广东省2021年统计年鉴里,只公布到了2019年的各城市数据,具体如下:


现在以及未来,最能影响房价的,其实是它……


上图里的“R&D活动人员”是2019年的,而且不是“全时当量”,这一点要提请大家注意。


深圳位居第一,“R&D活动人员”是广州的1.65倍,经费投入是广州的2倍左右。


广州相对于莞佛,优势也非常明显,基本上相当于它们加起来。广州的特点也是,研发人员相对集中在大学、科研机构,而莞佛则集中在企业。


惠州在科研人员和经费投入上,已经超过了珠海,成为广东第五城。中山以下的城市,科技研发能力就要弱很多了。


结论:


如果不考虑制度,则科学技术是第一竞争力。买房子,首先要选城市、选片区,“R&D”系列指标领先的城市、城区最值得关注。


决定城市价值的最核心产业只有两个:金融和科技。香港科技并不发达,但房价全国最高,主要是供应量小、金融业发达,是全球最成功的自由贸易港。


但一个城市的金融定位,是国家决定的,是历史形成的,很难通过竞争改变。比如杭州、苏州在金融业上拼3条命,也竞争不过上海。


但高新技术产业则不同,可以通过竞争来改变城市的地位,过去40年最成功的案例是深圳,最近10年成功的案例还有杭州和苏州。


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