深圳第一、上海第二

大家晚上好，我是刀哥。

我是做外贸收款这个行业，算是服务行业。从我接触的客户来看，深圳是我认为最有活力的一个城市。

举个例子，在南通、南京、上海举办的外贸、跨境相关的分享会，如果有个几百人，你敢相信有一半的人是深圳、东莞等地飞过去听的么。更别说我们在深圳办沙龙，深圳所有的老板的学习精神，我真的佩服。

深圳最大的优势是：有活力。这里年轻人太多了，而且所有想留下的年轻人，必须要有比别人更能抓住机会的能力，更能比别人高的认知体系，因此，这就必须要不断学习，任何学习的机会都不能错过。最难得可贵的是，这部分，特别勤奋、特别爱学习、特别有进取精神的人，都是80后、90后的年轻人，这部分人几乎都是受到良好的高等教育的人，而这部分人都汇聚在深圳。

因此，对深圳，从来都没什么好质疑的。离开深圳的人，我不能说做的不好，但客观的情况是，不如别人优秀，才很难留在深圳。反过来，能留在深圳的人，都是很优秀的人。

对比美国，如果说上海可以对比纽约，深圳就可以对比硅谷。

所以，有一些人问我，如果手上有一些资产，要怎么配置房产+股票。股票的事儿我们一直在讲，今天可以讲讲房产。

我个人认为，如果要配置房产，深圳的房子是目前国内最值得配置的房子。

原因有几个：

1. 这个城市的GDP、财政体系，税收等各个方面都非常健康。像杭州就很依赖土地财政，卖不出地，政府就没钱了，但深圳靠着税收就够了。

这图你甚至看不到深圳，是因为深圳还在上海下面。

深圳是国内最强经济的城市。这毋庸置疑。而且在强者恒强、马太效应的客观规律下，深圳未来只会更强。

2.  我刚刚说的，民营企业、中小企业、经济活力，在这个城市也是异常的强大。我说的外贸人只是冰山一角。事实上，绝大部分深圳人都是很有活力，都是很有想法以及创造力的。还是如我说的，否则你很难留在这个城市。

最可贵的是，这部分人现在还很年轻，30岁上下的人很多。

对比隔壁香港，你就很难看到这样的场景，香港700万的人口，就没多少年轻人。仅有的年轻人也不会看到任何阶层改变的机会。

我跟香港的银行从业人员去聊，他们就特别会问一个问题：财富来源（银行开户、反洗钱的时候）。他们很不能理解，为什么一些年轻人的财富积累这么快。因为在这香港是难以想象的。在香港，阶层已经凝固了，年轻人如果想做的好，就必须是想办法从事：律师、金融、医生等相关高薪职业，但这些职业，也很难带来巨大的财富积累。

但在深圳，会存在这样的情况。

当然，大部分人还是炮灰。只有少部分人会有巨大的财富积累。比如我们看到的外贸企业，10个人的外贸企业，一年销售额5000万，毛利30%，1500万。9个员工的工资可能不到500万，老板就可以赚1000万。

虽然只是小部分人有机会，但这样的机会是有的。有这样的机会，就会刺激很多人去尝试。“深圳梦”某种意义上是对的，这会源源不断的吸引一些优秀的年轻人继续来到这个城市。而一些年轻的时候来这个城市，工作了5年、10年、15年看不到机会的中年人，最终也被这座城市残忍的淘汰，不得不打道回府。

这部分年轻人是这个城市的未来。放眼全国，应该没有城市会比深圳的年轻人的结构更多。大家都在担心老龄化，但深圳，起码比很多其他城市要晚很多。

来了都是深圳人。深圳对人才的吸引也是做的比全国其他城市都好很多。反观你去看傲慢的北京以及上海，至今还难以落户，对年轻人还嗤之以鼻。

另外还不得不说的是，特区的基因。因为深圳是特区，任何事情都可以创新。这里的创新基因会影响到每一个深圳人。

3. 大湾区虹吸效应。可以说，一个客观的规律是：未来深圳的房价是要超过香港的。粤港澳大湾区的概念下，深圳2000多万人口，香港700万人口，还有很多是老龄人口，未来会被深圳虹吸。

2021年底，香港发布《北部都会区发展策略》，各位可以看看这个策略。

我简单讲说，就是，香港在元朗以及北区规划300平方公里的地区，建设92万套住宅，容纳200-300万人口居住。

深圳人应该知道元朗以及北区在哪里，我地图给你找出来，上面有标识出元朗区：

香港最繁华的地方是我图中标识的中环地区，A。但是这地方已经没办法发展。也不会有任何新增土地的机会。而香港未来的发展计划是元朗。

元朗未来会增设4条连通深圳的铁路，北环线由新田站至深圳新皇岗口岸；北环线由古洞站至文锦渡再到粉岭；东铁线延伸过境至罗湖建新站；港深西部铁路由洪水桥连接至深圳前海。 

这是跟深圳的深度融合。

深圳下一个阶段发展的重点，实际上是香港这部分。

未来可以想象的是，深圳跟香港的联系更为紧密，双方合作的方式更加多元，这中间的机会更加的多。

那么一个客观的事实是：香港未来会被深圳虹吸。毕竟香港一共才700万人口，元朗跟深圳接壤的这地方要200-300万人口，那么这部分人从哪里来？要么是来自深圳，要么是来自香港，要么是广东地区。但不管怎样，这对深圳来说都是巨大的机会。香港会逐渐成为深圳的小弟。

一个客观的事实就是：未来深圳的房价要超过香港。

上海的情况今天估计没办法写了。我把深圳的情况说完。

那么，既然要买深圳的房子，深圳哪里的房子值得购买。

总结下来：2个思路：

1. 核心城区，核心地段

2. 尽量去打新。

当然，新房在市区估计很少机会。比如你去福田、罗湖区，没有什么新增的新房机会了。但还是有一些新房的机会的。这些现在看下来都集中在宝安、前海、龙华等。

我不建议去郊区买，即使是新房。二手房更不用考虑了。

我图中标记的这两个地方，其实新房价格不算高的。而且是有新房的。有机会就可以买，有合适的二手房也可以买。

比如我们看深圳即将开盘的位于桂湾的深业云海湾新房，这个房子均价是9.2万，1000万可以上车一个不错的小三方。这其实就蛮好的。买到基本上就赚到。毕竟前海这些年在深圳发展的不错，未来潜力也很大，左上靠着机场，下面以及右边是南山、福田、右上则是北站。

在比如在龙华梅林关板块的溪山美地园三期，价格也是5-6万，500-600万就可以买到100万的房子，投资、自主属性都非常不错：

像同一板块的在民治的恒地尊悦花园，这个也是可以考虑的。

如果名下有多套房产，打新不了，我建议可以考虑把手中的房子做一个置换（要根据自己的预算，以及打新的概率等等多重维度去考虑）。办法有很多，但打新是第一选择。

如果实在不能打新，现在深圳二手房市场比较惨淡，也可以花一些时间慢慢看，也会有机会的。现在算是买方市场。

时间关系，今天本来还想写上海的，写不了了。就先写深圳了。对深圳房子感兴趣的同学，我们可以评论区交流。