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数据告诉你,中国楼市的真实走势

24 05月
作者:无痕阅盘|分类:股海风云|标签:房价 房地产 房产 武汉 楼盘表
新冠病毒肆虐全球之时,全球经济遭遇重创,中国经济也被牵连。
从这个方面说,房价该跌。
但美国又带头全球大放水,狂印美钞,为防被割羊毛,中国也被迫跟着印钞。
从这个方面说,房价该涨。
到底是涨还是跌,各路人马争吵不休。
但这些人都是说一些空洞的理论,煽动情绪制造恐慌的居多,基本拿不出什么证据来支撑自己的观点。
今天,青木拿出一千多个数据,来给大家详细的展示一下,中国楼市目前的真实走势。
大数据的门槛,至少得破亿,但青木我精力有限,实在搜不到那么多,不过近千组数据已经足够大家
数据不破亿,不好意思叫自己大数据,但我搜不了那么多,一千多个数据已经累死我了,所以我称之为青木牌小数据。
不过我向你保证,里面的数据非常之精彩,你能从中学到极其不一样的思维方式和房地产研究手段。
看完之后,你再也不会被销售顾问给坑了。 

公开透明的政府网站


很多人这辈子都是第一次买房,有两次买房经验的都不多。
而普通人大多不喜欢钻研,也不知道怎么钻研,房地产知识近乎于零,在专业知识方面被销售顾问给吊打。
我举个最简单的例子,无论你什么时候去买房,销售顾问都会告诉你我们楼盘就剩几套房了,你再不买就没了。
这套房子和您有缘呐,错过就真的没了。
如果你对楼层不满意,哪怕你以不买相威胁,置业顾问也斩钉截铁的告诉你,就这几套了,都卖完了,他也很想卖给你,但他真的没办法啊。
请问你怎么才能知道这个楼盘真正的销售情况,到底还剩多少套,到底哪几个楼层还没卖?
99%的读者,已经麻爪了,唯一能想到的办法,就是找熟人托关系,问一下具体的情况。
其实根本不用问,所有楼盘的销售情况都是在政府网站上全部公开的。
销售顾问刚入行的时候,只需要花10分钟就能学会这个知识,但是普通人可能一辈子都不知道。
而且,他宁可让你买到差的楼层,也绝对不告诉你真实情况。
因为告诉你真实情况没有用啊,你看到这么多房子没卖,你还会买么?
还不如告诉你只剩几套呢,你心一慌也许就买了。
他的目的是拿销售佣金,至于你买的满意还是不满意,住的舒服还是不舒服,管他何事。
也只有青木这样的人,才会告诉大家真实情况。
武汉市在2020年5月15日,开了一个豪宅盘,叫武汉华润万象城,位于武汉市江岸区台北路。
为了写这篇文章,我在5月20日的时候,也就是前几天,去问了一下销售情况,做一个实地调查。
销售顾问一脸惋惜的告诉我,我来晚了,他们在5月15日就已经开盘了,房子已经基本售罄了,如今只剩下十几套房,虽然可挑选余地不大,但马上就要没了,劝我欲购从速,以免错失好房。
请问这句话是真是假?
这个盘,2016年11月29日拿地,2018年5月14日开工,预售证2019年12月20日就拿到了。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

去年底的时候,武汉万象城的开盘价号称要对标武汉市顶级豪宅武汉天地,也就是每平米5万元。
但一直迟迟未开盘。
2020年5月15日,武汉万象城终于开盘了,开盘均价直接打到了3.8万元,宣称要降价跑量,让利消费者。
从这个角度说,武汉华润万象城开盘被哄抢一空确实是有可能的,只剩十几套也是有可能的。
普通消费者,也许就信了。
但我是谁啊,我可是远方青木,不是普通消费者。
你到底卖了几套房,我确实不知道,但政府知道啊,你卖房要网签的。
所有楼盘的网签信息,政府一律公开,所有市民均有资格查阅,确保开发商不利用信息垄断地位压榨消费者。
我在“武汉市住房保障和房屋管理局”这个网站上,点击“办事服务”选项,再点击“商品房项目查询”,在项目地址上输入“台北路”,第一个蹦出来的项目就是武汉华润万象城。
好家伙,总共680套房,其中629套为普通住宅,51套为商铺,总共只卖出12套住宅,其余都没有卖掉。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

680套房,憋了大半年,蓄了那么久的客,铺天盖地的广告轰炸,开盘价从吹风的5万直降到3.8万,结果只卖了12套。
然后销售顾问还一脸惋惜的告诉我,他们已经售罄了,现在只剩下十几套了。
本来是只卖掉十几套,到了销售的嘴里,就变成了只剩下十几套了。
差距也太特么大了。
真是销售的嘴,骗人的鬼,一个字都不能信。。。
开盘战果那么差,那一脸惋惜的表情还做的那么到位,真不愧是金牌销售,奥斯卡欠他一个小金人。
幸好,他骗不到我,因为我知识渊博,啥都知道一点,房地产行业的基础知识,我都懂。
为什么政府明明有信息公开机制,销售依然敢这样明目张胆的骗你。
原因很简单,99%的购房者都是楼市新人,完全不知道怎么查询政府公开信息,甚至都不知道地球上还有这么个东西,销售根本不担心你知道真实情况。
不过看完这篇文章后,你应该知道了。
骗我可以,麻烦骗术整的高级点。
武汉市武昌区还有个顶级豪宅,叫融创壹号院,2017年9月15日开盘,是日光盘。
根据他们自己公布的消息,开盘即售罄。
2017年12月14日,壹号院加推,又迅速售罄。
据说这个盘,创造了武汉市当年的销售神话。
下面这个,是链家关于武汉融创壹号院“楼盘动态”截图。 

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3年前就卖完了,还摊上了武汉市的一轮地产大牛市,应该早就卖的渣都不剩了吧。
我去问了一下,壹号院的销售告诉我,确实早就卖完了,不过现在还剩几套,是前期客户退房退出来的,你能碰上这个房源真的是巧了,前面好多客户想买房都空手而归,最后被迫买了其他楼盘,和这几套精品房源错过去了。
回家我就查了下政府公开网站。
武汉融创壹号院的项目名称比较奇葩,不叫融创壹号院,叫姚家岭村改造项目,听说是因为收购了合富的项目,才改的名。
这个项目有两个地块,分别是K1地块和K2地块,一期开盘卖的是K2地块。 

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怎么找都找不到,藏的极深,最后我搜索了武汉融创壹号院的公开资料,才找到了地块名称,输入项目地址“姚家岭”,终于找到这个项目。
政府网站的信息告诉我,壹号院的K2地块,也就是一期,剩余的不是几套,而是83套。商铺也只卖了一半,还剩一半。
而二期,还有779套房源已经拿到预售证,即将开盘销售。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

都售罄三年了,一期居然还剩83套,其中大户型剩几十套,小户型也剩几十套。
没错,最畅销的小户型,宣布售罄三年后,居然还剩几十套。
3年前的售罄通告,真的是呵呵。
然后再给大家说个好玩的。
我在他们的售罄信息上面,看到了他们冒着打脸的风险,在宣布售罄之后继续推大户型360平半复式豪宅的广告。
于是一时心痒,进去看了眼详细情况。
点击K2地块,弹出项目的详细信息,正上方有三个蓝色的小字,叫楼盘表。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

进去之后,你能看到这个楼盘所有的详细情况,数据精确到房间号。
然后我发现,他们360平米的半复式豪宅,严重滞销。
我随手点开了1号楼,看到底层的小户型基本售罄了,要么是已出售,要么是在银行抵押办贷款的状态。
但是高层的顶豪半复式360,大部分剩余,卖了3年,还剩一堆房源。
目测了一下,这个户型差不多一半都没有卖掉,而且我可以精确的告诉你是几栋几单元几零几没卖掉,我下图中红箭头所指的房间号,现在都能买得到。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

以后买房,你甭管销售顾问怎么说,你就对着政府公开网站的这个楼盘表去要你心仪的房子,直接报房间号给他,他必然会给你。
而不是把差楼层给你,你实在不愿意了,再给你换一个好一点的楼层。
因为他知道,碰到行家了,这次蒙不了人了。
每个城市,都有差不多的政府网站,都会公布所有楼盘的网签信息,信息一定是精确到房间号的,你可以自行查询。
我相信,如果你未来要买房,那以上这些知识和内容,一定能给你带来极大的帮助,让你少踩很多坑,并给你省下一大笔钱。
不用谢,给青木点个赞就好。
这篇文章到这里是不是就该结束了?
别急,上面只是教大家一个查询方法,我还有一千多个数据没有亮出来呢。 

中国楼市的现状


当我前几天看到武汉华润万象城憋了半年多的蓄客,结果只卖出去可怜的12套时,我就想整理一下资料,详细分析下中国楼市目前的现状。
因为按新闻所说,深圳房价都已经涨疯了,满屏都是涨40~50%的深圳楼市新闻,为什么武汉华润万象城降价那么多,还卖那么差。
看开发商的报价是不准确的,无论卖的好不好,开发商都死不降价,永远只会涨价。
因为害怕降价了被人砸售楼部。
所以我们参考二手房的报价,是比较准确的。
北京的楼盘我没找,因为北京出台了人口限制令,房价跌的一塌糊涂,尤其是北京周边的更惨,甚至有腰斩的。
很特殊,没有啥参考意义。
我这次找的楼盘样本,位于上海、深圳,以及武汉。
我先找了深圳一个楼盘,以为不熟,所以找了一个历史成交比较多的小区来作为研究样本。
这个小区名叫深圳皇庭世纪小区,链家显示历史成交290套。
我把所有的成交记录全部写在了表格上,然后把月成交量也整理了一下,大致格式如下。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

制成表格后,我发现深圳的房价自2015年暴涨了那一波后,从2017年开始,房价就一路震荡上扬。 

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虽然我这个表里只记录实际成交价,未考虑楼层、户型、装修等因素,但样本数量足够大的时候,是能够清晰的帮我们看清房价趋势的。
深圳皇庭世纪小区在2017年的房价中枢,大概在6.7万元左右。
而2020年的房价中枢,已经上移到了8.6万元左右。
深圳的房价,确实在涨,而且连涨3年,涨幅大概是28%。
我把最近一年的成交价拉出来看了一下,发现也在涨,中枢大概从7.8万元涨到了8.6万元,涨幅大约10%。

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后我把深圳皇庭世纪小区的月成交量拖出来制个图,发现在近一年里其成交量出现明显上涨,2020年4月份的成交量更是出现了明显增加,5月份的数据因为会延迟1~2周才显示,所以我不予列入图表,但我认为5月成交量应该也不会小。 

数据告诉你,中国楼市的真实走势

俗话说量在价先,有量,房价还在涨,这是典型的量价齐升,牛市预兆,且从去年就开始有异动了。
这一波房地产调控,政府压力最大,全国最容易被炒房客突破缺口的,我认为就是深圳。
但那些动不动就说深圳楼市已经涨了40~50%的新闻,是骗人的。
然后我看了一下上海的楼市,选了一个楼盘,叫上海奥林匹克花园。 

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这个楼盘厉害了,有足足446套成交记录。 

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成交记录显示,上海房价翻倍后,于2016年10月见顶,随后一路震荡下行。
房价的中枢,大概从4万8,跌到了3万8左右,较2016年10月的巅峰高点,大概下跌26%。
而近一年来的成交价,出奇的稳定,房价中枢几乎丝毫未变。 

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疫情后上海房价没涨,但也没跌。
我把这个小区的月成交套数统计了一下,发现基本正常。
疫情后,上海楼市3月和4月的成交量,出现了增加,但并不多,我甚至可以看作是对2月春节期间成交量的正常弥补。 

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上海楼市目前房价正常,成交量正常,疫情前后几乎没有任何变化,这就是目前的现状。
然后看看武汉的楼市。
武汉市没有特别大,成交特别多的小区,我不得不在链家的数据上,增加了安居客的数据。
样本为武汉市华润置地橡树湾小区,样本量为297例 

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数据显示,武汉市楼价的巅峰高点,出现在2017年10月份,橡树湾的成交均价一度摸到了3.5万元。 

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随后一路震荡下行,目前的成交均价,是2.8万元左右,较2017年10月的巅峰高点,大概下跌了25%左右,和上海差不多。
而橡树湾近一年来的成交价,极其稳定,疫情前和疫情后都在2.8万左右波动。 

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这和上海,也差不多。
把橡树湾的月成交量拖出来,发现近3/4/5月几乎无成交,成交量出现异常。 

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根据量在价先的原则,成交量大幅萎靡,这个价是撑不住的,武汉房价具有下行压力。
但这个小区的数据有点少,用一个小区来代表整个城市是有误差的,而且5月份的数据一般会延迟1~2周才显示,到6月中旬,才能看到真正的5月全貌。
幸运的是,我还有其他工具可以补充。
点击“武汉市住房保障和房屋管理局”官网里的“政务公开”选项,点击“数据发布选项。 

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然后你会看到武汉市每日网签的所有数据,逐日公布。

数据告诉你,中国楼市的真实走势

我把今年5月的所有数据,和去年5月的所有数据,全部摘录了下来。 

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制成图表后可以明显看出,2020年5月武汉市的房地产成交套数,和2019年5月对比,是相差无几的。

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而销售的实际平米数,也相差无几。 

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根据这些数据,我们可以判定出武汉市5月份的房地产销售数量,和去年同期相比,是差不多的,只不过没有一个大型小区的二手房成交能体现出这一点而已。
这也是武汉华润橡树湾小区,在连续数月成交量近乎为0的基础上,价格依然没有丝毫变化的原因。
量能差不多,价格也差不多,疫情前后几乎无差别,这就是武汉楼市目前的状态。
很多人不理解为什么武汉遭遇疫情重创,楼市销售居然没有影响。
下面我就给大家分析一下。
顺便分析一下,为什么在武汉市楼市健康的情况,华润万象城的豪宅销售开盘即扑街,积蓄了半年的能量,销量惨淡到只有12套。 

楼市交易的本质


楼市交易的本质是什么?
很简单,一手交钱,一手交货。
报价100万的房子,你拿100万现金给他,房子就是你的了。
房地产商不关心你是通过什么渠道凑齐这笔钱的,你只要给出100万就行了。
对大多数刚需而言,这100万必须通过首付+银行贷款来凑齐。
很多人说,国家开始放水了,所以房价肯定要涨。
简直笑死个人。
哪个经济“砖家”告诉你,放水一定会导致房价上涨?
国家放水100万亿,如果你的收入没有任何增长,那你凑齐首付的能力会增长么?
不会。
国家放水100万亿,但房贷首付的比例不予下调,房贷利率也不予下调,你贷款的能力会增长么?
也不会。
你凑首付的能力没有增长,贷款的能力没有增长,那你的购房能力就没有增长。
国家放水1000万亿,你也依然买不起房,哪怕你再想买,购房欲望再高,你也还是买不起。
你的购房能力没有增长,你同事的购房能力增长了么?你领导的购房能力增长了么?
如果他们的收入不变,而且也拿不到优惠的贷款条件,那他们的购房能力也不会增长。
自己收入增长和贷款条件变松这两个条件,必须至少满足一个,房价才有可能增长。
如果国家放的水没有导致你的收入增长,贷款条件也没有放松,那房价是不可能增长的。
历次地产牛市,都是因为贷款条件的宽松才引发的,而不是因为货币的宽松引发的。
疫情后,谁的购房能力受到了损伤,谁的购房能力得到了增强?
先看刚需,也就是工薪阶层。
疫情大概导致了刚需2个月的收入受损,我们取最不利情况,假设为零。
而这期间的自身消耗,也差不多等于1个月的收入。
因为国家大幅降税,不惜一切代价保就业的原因,我国的失业率并未出现大幅攀升,目前全国城镇失业率为6.2%,较疫情前上升了1%都不到。
如果你没有失业的话,那疫情对你购房能力带来的损失,就是3个月的工资,仅此而已。
3个月的工资虽然多,但在总房价里是九牛一毛,在首付里占据的份额也并不多。
少了这3个月工资就付不起首付的人,数量实在是太少。
而这批工薪阶层享受的贷款条件,和疫情前并没有任何改变。
而购房的预期和冲动,疫情后甚至有所增长,拜铺天盖地宣传国家放水的新闻所赐。
所以我们可以认为,工薪阶层的购房能力基本保持原样,损伤小到可以忽略不计。
所以我们可以看到,武汉市的总体房屋交易量保持不变,其中绝大部分房源,都是工薪阶层买下的。
中小户型的房价,未受影响。
然后看一下老板阶层,也就是不领工资,但需要交纳增值税的那批人。
疫情对他们购房能力的打击,非常之大。
工薪阶层是靠自己赚钱,停止劳动2个月,那就少2个月的收入。
但也只少了2个月而已。
靠劳动赚钱虽然听起来很悲催,但好处是风险小。
工薪阶层不承担任何风险,最多就是不拿工资而已。
只要自己的身体没有被新冠病毒摧毁,其实没有在疫情里受到太惨重的损失。
但老板们就不一样了,他们是靠资本赚钱的,也就是钱生钱。
靠资本赚钱听起来很高大上,哪怕自己睡着了甚至出国旅游,资本依然在给自己源源不断的赚钱。
但这是有代价的,那就是老板必须承担投资风险。
同时,不是说你投一点钱,就可以获得大量收益,而是你要投很大一笔钱,才能获得少量的收益。
因为靠钱生钱这件事太舒服了,你不愿意投钱,我来投,最后门槛就上去了。
不懂什么叫资金链的,不知道有些老板为什么宁可借高利贷都不愿意让资金链断裂的,不理解为什么现金流比利润更重要的,都不是老板。
普通人眼里,利润肯定比现金流更重要啊,亏本你还干?有病吧。
但真正的商业并不是这样的。
老板们的杠杆,高到普通人无法想象。
工薪阶层停止工作一个月,只损失一个月的利润(工资)。
但资本如果停止工作一个月,能损失半年以上的利润,停工2个月等于一年白干。
而且现金流停了,资金链断了。
很多企业停工两三个月,直接就破产了。
看似强大无比的老板们,就是这么的脆弱。
资本是要承担风险的,平时很多老板对这句话都没啥感觉,沉醉在钱生钱的快感中。
等风险降临的时候,他们就懂了。
除互联网和医疗行业的老板之外,和实体相关的所有行业老板,均遭遇重创,财富受到极大的缩水。
这批老板(高管)们的购房能力,遭到了沉重打击。
所以武汉的豪宅项目华润万象城,开盘即扑街,因为这个项目的客户目标群体主要是老板等高收入人士。
工薪阶层的购房能力基本保持不变,老板阶层的购房能力遭到了沉重打击。
那总体应该是削弱的啊,为啥和实际情况不符,让普通人没有能买得到便宜房?
因为炒房客的购房能力,不仅没有削弱,反而被增强了。
炒房客,是一种很特殊的存在。
他们的主业收入很低甚至是没有,但拥有大量的房产,靠职业炒房为生。
只要房价不跌,他们的购房能力就不会有任何影响。
在房价不跌的基础上,炒房客的购房能力,取决于贷款的条件。
首付比例越低,贷款利率越低,炒房客的购房能力就越强。
疫情后,国家为扶持小微企业,推出了企业贷,同时推出了其他种种金融扶持政策。
但这些金融贷款,都有一个共同的特征,需要企业主以个人的房产做抵押,银行才敢放给你。
抵押后的利率非常低,国家是有补助的,远远低于正常的房贷利率。
我找一个银行的人冒充炒房客咨询了一下,发现只要有旧房产,贷出来非常轻松,除了房产证这个要求,其他的要求都是可以随便弄的。
而且钱是打给个人的,不需要打给公账。 


我本来还以为需要很复杂很高端的操作才能把钱从公账里提出来买房,没想要直接打给个人,连这一步都给省了。
一个企业家,不太可能随随便便弄来一套房。
但一个炒房客,可以随随便便弄来一堆企业,有很多专业公司做这个,你要啥样的就有啥样的,注册年份、流水,都由老板您随便定。
对炒房客而言,这个政策,等同于房贷降息。
而职业的炒房客,通过设计和马甲购房人的高息借款合同等手段,可以轻易绕开限购的制约。
能被限购制约的人,那就不用炒房了。。。
而炒房客的嗅觉也是最灵敏的,一定会追寻升值回报最大,风险最小的品种。
所以这批炒房客不会去碰流动性差,出手困难的豪宅大户型,而是去抢购那些刚需小户型。
虽然说间接稳住了楼市的价格,但这批人太讨厌了,刚需买个房容易么,总想让刚需来接盘。
前几天的大会期间,中央明确提出,2020年不设经济增长目标。
同时,房住不炒,坚决遏制房价上涨这一命令并没有宣布解除。
换句话说,刺激经济冲GDP,在今年不构成官员的任何政绩。
今年拉房地产,对地方官员来说没有任何好处,只会平白增加GDP的基数,给明年的政绩增加困难。
而且房价一旦上涨到引发媒体注意的地步,违反了房住不炒,坚决遏制房价上涨的命令,对地方官员而言,还是个政绩污点,对升迁是会造成不利影响的。
简单的总结一下,就是在中央目前的命令下,强行拉升或维护房地产,对地方官而言,只有坏处,没有好处。
相反,房价如果适当的跌一点,给明后年腾出空间,反而是对地方官员大大有利的。
毕竟今年不设经济增长目标,不代表明后年也不设。
只要不出现前期购房者闹事抗议这种乱子,地方官今年可能反而希望房价下跌。
中国是一个民主集权制国家,中央政府权利极大。
从历史上来看,尤其是房地产这种特殊行业,跟党走的人,都发财了。
2009年4万亿计划,大力刺激房地产,鼓励全民购房。
2015年中央号召买房,国企带头抢地王,专家出来宣传六个钱包。
当时信中央政策冲进去买房的人,都发财了。
2011年出台国十一条,2017年强调房住不炒,后来更加码到坚决遏制房价上涨。
后来房价,果然没涨,绝大部分地区房价下跌20~30%,至少对全国95%以上的地区有效,只有极少数上涨。
和中央对着干的人,必须不能发财,否则中央威严何在,以后怎么领导全国。
不让这些人亏的一塌糊涂,已经很留情面了。
今天的文章,蕴含很多干货,直接教给了大家研究房地产的办法,是典型的授人以渔
知道这些办法后,你会轻松的买到心仪的楼层,轻松的探出开发商的底牌,而且,还教给了大家怎么搜集房地产大势总体情报的办法。
不夸张的说,这篇文章至少能给你节约1%的购房成本
按房价100万算,这就值1万块。
今天,全部免费送给大家了,见者有份。
分享知识,对我而言,是一种快乐。

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