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新《民法典》中,你不得不去了解的“居住权”!

30 05月
作者:无痕阅盘|分类:今日头条|标签:民法典 居住权 保姆 合同
2020年5月28,十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》,将从2021年1月1日起实施。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护,出台民法典,标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。
在民法典中,增设专章规定居住权,以满足特定人群的居住需求等。
居住权的入典是此次民法典的亮点。这一概念在国内提出已经有几十年时间,但因备受争议并未落地,物权法立法时也曾先写入后删除。
在网络上,有人混淆了房屋所有权和居住权,又将居住权使用期混同为70年土地使用期。
那么,居住权到底是什么呢?

新《民法典》中,你不得不去了解的“居住权”!

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配,从而满足各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是,现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式,难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性,能够充分保障所有权人对房屋的自由支配,为利用房屋提供了更多方式,还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带,有利于最大限度地发挥房屋的效用。
事实上,住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家,这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。
民法典草案中所指的居住权,也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。

新《民法典》中,你不得不去了解的“居住权”!

同样是对于他人财产的使用,在租赁过程中产生的居住关系属于债权,也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利,但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。
而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性,能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。

新《民法典》中,你不得不去了解的“居住权”!

不难看出,居住权是增加规定的一项新型用益物权,在明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。
那么,这个变化又会给我们带来什么影响呢?
首先,这一规定,对于日后二手房的购买有了一条必备的手续,因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记有居住权。
一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。因为,新房东也不能赶走居住权人。

新《民法典》中,你不得不去了解的“居住权”!

另外,居住权的用益物权,实际上是把居住权和所有权分开,设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍,因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。作为购房者,如果房子是用来自住,一般也不会考虑此类房子。

居住权适用于一些特殊场景,比如一个老人被保姆照顾了几十年,老人去世了,保姆怎么办?老人就可以去有关部门登记一个居住权,要求把房子让保姆‘占有’,一直到保姆去世。这样,今后房子的所有权人也不能赶走保姆。正因为居住权只适用于特殊场景,所以必须经过登记。


著名法学家、中国政法大学终身教授江平在国内最早提出设立居住权。据《财经》报道,在1979年给中国政法大学第一届法律系本科生上课时,他就提出一个案例供学生讨论。



案例是一个归国老华侨的故事,他在广州市中心拥有一幢别墅,膝下有一子一女,老人临终前立了一份遗嘱,将别墅所有权归属儿子,但女儿可以终生居住。江平向学生提出的问题是,老人的遗嘱是否合法。


“当时我就想到居住权的问题,把房屋的居住权和所有权分开,所有权给一个人,居住权给另一个人,这应该是合法的,也合情合理,这也是对弱势群体照顾的一个很重要的措施。”江平说。

在2001年5月全国人大常委会法制工作委员会召开的物权法草案专家论证会上,江平还以保姆为例对居住权进行解释。



他说,很多家庭雇有保姆,一个保姆伺候一家人很久,年老的时候没有住所,“那能否定一个合同或者立一个遗嘱,让保姆有房屋居住权,能够让她养老送终?”


如果没有居住权制度,这样的问题也可以解决,比如老人的子女和保姆签订一个合同,约定房屋由保姆居住直至她去世。


但江平认为,这忽略了一个重要的问题,就是合同规定的是债权,不是物权。债权是相对的,在两方之间,而物权具有对世权。对世界上的任何人我都可以主张我的权利。“如果仅在合同中规定,那合同约定的一方不履行义务怎么办呢?没有办法强迫他来履行,他顶多是负有违约责任交付违约金。”

总体来说,居住权的颁布可以看成是国家对弱势群体的一种特殊保护,比如一对小夫妻要结婚,男方婚前买好了房子,房子上有按揭,要加名字很难。

这时候女方提出,要么你拿这个房子给我设立一个居住权,或者等我孩子生好你设立一个居住权给我。

这房子的产权还是你的,我只需要一份安全感,确保万一将来离婚我能有地方住。


同时根据现有民法典的条款,这个居住权非常方便养小三,而且是用按揭养小三,因为设立居住权不需要明确亲属关系。

比如男方付个首付,再设立一个居住权给小三和私生子,同时房子再按揭给银行还能获得一笔贷款,等将来不还钱了,债权人能不能把这房子拍卖把人赶走都是问题。

居住权的设立是把房屋的使用权和房屋的增值,房屋的按揭等金融属性剥离,老人也可设立居住权,比如把房子卖给金融机构获得一笔养老的钱,房子一直住着,等人死了房子就归金融机构。


这或许也是考虑到现在很多人有房子却不生孩子,将来以房养老先把法律的基础设施做好

另外居住权虽然在民法典里说不能买卖,无偿所得,但我们要相信人民的智慧,把居住权当房屋的使用权单独出售,类似古代田骨田皮的交易。

现实中这样的场景是有的,尤其很多当代人要不婚不育保平安,正好有个拆迁户,名下有很多房子,这些房子也不打算卖,就一代一代收租子,这时候遇到一个租客说我这辈子不打算结婚生孩子了,所以也不需要留房子给后代,我只要自己活的时候住的舒服,你不如把这房子的居住权卖给我,你获得一大笔资金可以去做生意,你的后代还能再收租子。


这个玩法持续下去,会出现一个有趣的结果,就是市场上干净的二手房会越来越少,交易风险越来越大,想买干净的房子只好选择开发商一手房。

最后问一句,当你年老到60岁的时候,会不会把房子卖给银行,但会和银行签订一份居住权合同,合同规定自己(夫妻二人)居住到去世,银行才把房子收回呢?


      我期待你的答案!


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