特发服务（300917）：国内高端综合服务运营商

特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业 中较早推行 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014 年度、2015 年度和 2017 年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017 年度荣获“中国产业园区 物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号。

现阶段，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市 场占有率较大的物业管理公司。相对于我国物业管理市场总规模而言，物业管理 企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。根据《2019 中国物业服务百强企业研 究》，物业服务百强企业合计市场占有率为 38.85%。

目前，行业内尚缺乏针对单个公司市场占有率的权威统计数据。对于综合物 业管理业务，公司占核心客户综合物业管理服务采购的份额基本保持逐年增加。

对于政务服务业务，公司在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务。目 前，公司在湖北区域占有较高市场份额，其中，公司为武汉市下辖的 13 个行政 区中的 7 个提供政务服务，亦在湖北恩施、黄石、荆门等地承接同类政务服务业 务。随着政府改革的深入，公司通过武汉政务服务项目在服务专业化、标准化等 方面形成较为成熟的业务模式，已将政府服务业务拓展至广东深圳、汕头，山东 东营以及天津等地。

公司始终坚持以客户为中心。目前，公司专业项目团队包含项目管理类、设 备设施运维工程师、环境保障、安全消防、综合客服类专业人才。部分核心管理 骨干在公司工作时间近 20 年，在公司核心客户项目上积累了丰富的管理经验， 可熟练应对各类服务场景。 

为保障人才队伍稳定，形成吸引人才、留住人才的长效机制，公司建立了从 基层岗位到管理岗位的晋升渠道。目前，公司已拥有一大批对公司文化认同，忠 诚度和归属感强的资深员工，稳定的项目管理团队对客户的需求反应迅速，通过 专业能力不断给客户带来高品质的服务。

公司控股股东特发集团为深圳市最早的国有大型综合性企业集团，经过多年 发展，特发集团及其下属企业在深圳地区具有较高的品牌知名度。2017 年经全 球品牌价值评估权威机构--世界品牌实验室（World Brand Lab）认证，“特发” 品牌价值 185.26 亿元，名列 2017 年《中国 500 最具价值品牌》第 199 位。公 司依托“特发”品牌号召力，深耕物业管理服务领域。2017 年度，公司荣登“中 国物业服务百强企业”榜，并荣获“中国园区物业服务优秀企业”。特发服务在 园区物业服务领域享有较高的品牌美誉度。

公司成立于 1993 年，有 20 多年多元业态管理服务经验，目前已发布园区 类、商业类、住宅类三大服务标准，具体服务标准详见本节“七、发行人技术情 况”之“（一）公司的技术情况”。公司已通过 ISO9001 质量管理体系、 ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全体系等多项认证，规范 的作业流程及标准化的作业程序为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支 持和保障。 

此外，针对不同需求，公司能够提供针对性的解决方案，快速响应客户需求。例如，针对客户的设备设施维保需求，在降低成本、提高设施设备运行效率的原 则下，公司针对不同设备设施类型，可实施纠正性维护、预防性维护、预测性维 护、前瞻性维护等 4 种解决方案，尽可能实现资产的保值增值；针对高端集团客 户的日常和临时接待需求，公司可提供国际化的高端商务接待服务，给客户带来 “专业·尊享”的服务体验。

物业管理服务行业市场竞争日益激烈，公司缺少顶尖地产集团股东资源支 持，与控股股东特发集团相关的业务收入亦占比较低。但凭借“以客户为先、以 服务为本”的服务理念，“总部-分支机构”二级服务项目管控体系，公司在多 年的市场竞争中积累了丰富的科技园区及办公物业大客户服务经验以及市场化 竞争的能力。在国内产业经济转型升级过程中，公司独立面向市场，发挥自身专 业优势，实现了经营规模和经营业绩的快速增长。

此外，公司于 2015 年末完成混合所有制改革，引入大型综合性现代建筑企 业集团南通三建作为战略投资者，并实施管理层和核心骨干持股，为“十八大” 后深圳市国资委系统第一家混合所有制改革成功的单位。公司混合所有制改革实 行管理层及核心骨干持股。同时，以“强激励、硬约束”的考核模式，有效的调 动全体员工的工作积极性，提高员工的主人翁精神和企业活力，为公司实现长期 发展战略奠定基础。

公司最主要的服务领域是科技园区与办公物业，且已拥有华为、阿里巴巴、 腾讯、蚂蚁金服、中国移动、大疆科技等国内顶尖、全球领先的企业客户资源。其中，公司与华为合作近 20 年，与阿里合作近 5 年，为核心客户长时间提供服 务使得公司与客户的信任度和粘性大大增强。

一方面，大客户自身快速发展，其不断完善和紧跟时代变革的行政体系牵引 着公司不断挑战自我，逐渐形成了一套完整的高新技术企业服务标准流程，同时 也建立了科学化、规范化的管理制度体系，能够实现服务标准、流程、制度的快 速复制与输出；另一方面，与知名企业客户合作形成的示范效应有助于公司进行 市场拓展，大型集团客户体系内公司和上下游合作伙伴也为公司拓展优质项目提 供更多渠道。

从服务业态来说，传统的物业管理服务多集中于办公楼、购物中心、住宅等 业态。但近年来高新园区、数据中心、学校、医院、公共交通设施等多种类型物 业的专业管理需求不断增加，使得物业管理的服务业态已呈现多元化发展趋势， 相关服务的个性化需求也将日益增多。未来，物业管理企业将更为主动探索贴近 业主需求的特色定制化服务，加快行业内服务业态和服务内容多元化、差异化的 趋势。

公司依托高新园区物业管理形成的品牌效应，全力拓展其他类型高端物业管 理服务市场，积极向商业综合体、公共物业等领域延伸，扩充服务内容。目前， 公司服务业态包括园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等。面对不同的客户需求，公司均能够快速响应。近年来，为满足客户多样化的服务需求，公司在 综合物业管理服务的基础上，凭借对市场发展动态和客户需求的把握，迅速切入 政务服务、资产经营等领域。多元经营、强化了公司的品牌价值，其协同效应可 助力公司进行市场拓展。 

从业务区域布局来说，根据中国指数研究院发布的《2017 房地产开发投资 吸引力 TOP50》报告，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群将 成为未来中国最具发展潜力的地区，上述区域将衍生出巨大的住房和物业管理需 求。目前，公司超过 85%的营业收入来自于华南、华东、华中三个区域，集中 于珠三角、长三角、长江中游三大城市群。经过多年的努力，公司在上述区域已 具备一定的影响力，公司业务区域布局具有先发优势。

万科物业发展股份有限公司是万科企业股份有限公司（证券简称：万科 A、 证券代码：000002.SZ）下属控股子公司，成立于 1990 年，公司注册资金 100,000 万元。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服 务之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物 业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区 生活服务六大业务板块。 

截至 2020 年 1 月底，万科物业已布局中国 94 个最具发展潜力的大中城市 （含香港），其中住宅服务合同项目 2,663 个，商企服务合同项目 1,009 个，合 同面积突破 6.4 亿平方米，在职员工人数近 10 万名。除住宅物业管理项目之外， 万科物业的代表性项目包括腾讯深圳滨海全球总部、腾讯微信总部、阿里北京绿 地中国区总部、蚂蚁金服总部、华为全国代表处及全球培训中心等。

招商局积余产业运营服务股份有限公司（证券简称“招商积余”，股票代码 001914），是招商局集团旗下唯一一家从事物业资产管理与服务的企业，隶属于 招商蛇口，旗下包括“招商物业”，“中航物业”两大品牌。 

招商物业业务遍布全国 40 多个城市，服务范围覆盖居民生活、企业机构、 城市公共共三大类、20 多种业态，服务对象包括中央及地方公权机构、金融机 构、国内著名企业、跨国集团。目前，员工规模 18,000 余人，在管物业逾 600 个，服务面积超 8,500 万平米，服务客户人数超百万。招商物业代表性项目包括 京东集团总部、深圳邮轮母港等。

截至 2018 年 12 月，中航物业管理面积超过 6,500 万平方米，全委托管理 项目 600 多个，服务的机构类客户超过 400 万人，流动用户数超过 7,500 万人， 服务的楼栋超过 3.5 万栋，业务分布于 20 个一级行政区，遍及北京、上海、广 州、深圳等全国约 70 个主流城市。

卓越物业管理股份有限公司，成立于 1999 年，注册资金 1.25 亿元。卓越 物业在管项目 300 余个，项目管理面积超过 3,000 万平米，员工总数约 12,000 人。其中在一线城市核心区域在管的高端商办面积超过 1,500 万平米，物业管理 服务类型涉及高端商务写字楼、商务综合体、企业总部综合办公场所、高新产业 园区、现代物流园区、数据中心、政府公共建筑、高尚人文住宅、酒店式服务公 寓、高等院校、国际学校等不动产物业的咨询顾问、资产运营管理、综合设施管 理、企业综合行政后勤一站式服务等综合物业管理服务。卓越物业代表性项目包 括深圳百度国际大厦、深圳阿里云大厦等。

2020 年 1-9 月，实现实现营业 收入 76,911.35 万元，同比增长 21.53%；实现净利润 7,284.12 万元，同比增长 52.58%；实现扣除非经常性损益后净利润 6,911.61万元，同比增长35.44%。

2020年度，公司营业收入预计为100,000万元至105,000万元，较去年同期 上涨12.21%至17.82%；归属于公司普通股股东的净利润预计为8,500万元至 9,000万元，较去年同期上涨30.11%至37.76%；扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润预计为8,000万元至8,500万元，较去年同期上涨 21.11%至28.68%。