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法拍房,是馅饼还是陷阱?

25 09月
作者:无痕阅盘|分类:今日头条|标签:拍卖程序 购房 法拍房 法院 房主
前几天放假见了几位多年不见的老同学。有人突然谈到我们以前上学时关系很好的一位同学A,现在过得不太顺心。


A高考前,他家老头就放话,大学考到哪里就在哪里买房。

最后A考到了南京的一所211,他家老头很开心,大笔一挥,给他在南京全款买了套房,花了200来万,非常让人羡慕。
 
但是,A可能因为一直被家里安排,有点迟来的叛逆。他毕业后没有听从家人的建议进入国企事业单位,想干点有点挑战性的事情。
 
为了一展宏图,为了证明给他家老头子看,他把房子抵押给银行,借钱做跨境电商的生意,用他的话说:“用人民币挣美元,想想就刺激。”

哪知道一场疫情打击的他措手不及,资金链断裂,还不了贷款,又不好意思跟家里说,房子最后被法院判决腾退,进行拍卖。
 
如果不是他家亲戚去南京出差顺便探望他,看到门上被贴了封条,这件事估计他家里人都不会知道:

A的房子成了法拍房
 
01
什么是法拍房?
 
法拍房即法院拍卖房产的简称,是通过法院强制执行拍卖的房屋。
 
一般是房主犯事了被法院判决没收财产,或者房主借了别人/银行的钱,最后还不起了,名下的房子被法院直接收回来进行拍卖,拍卖的钱用来还债。

现在你直接淘宝就能拍:

法拍房,是馅饼还是陷阱?



我同学是做生意失败导致的全款房被拍卖。但近几年,有越来越多的法拍房是因为房主还不上房贷。

据数据显示,2021年挂牌二手房数量增长了大约56%,而在今年上半年,由于断供被法拍的住宅数量就同比增长143倍,比房主正常主动出售的二手房数量增速快得多。


近十年房价的不断上涨,80%以上的家庭都要通过按揭贷款买房,年轻一代如果买房通常是父母帮付首款,后面几十年的房贷由年轻人自己去还。
 
不过,生活总是充满变数的。疫情原因,让很多人失去了稳定的现金流,无奈之下就只好选择断供。

02
天上掉馅饼?
法拍房的三大优势
 
①“价格诱人”是法拍房的卖点之一
 
正如下面的淘宝截图一样,法拍房起拍价平均为二手房的6-7折,成交价平均为二手房8.5-9折。

法拍房,是馅饼还是陷阱?
 
此外,如果房子一次没拍出去,就会流拍,再次降价拍卖。几次折扣后,价格会变的十分美丽。这种“超低”价格在现在这样的大环境下,是非常诱人的。

法拍房,是馅饼还是陷阱?

前段时间,上海知名顶级豪宅区华洲君庭一套独栋别墅在阿里法拍平台被拍卖,这套别墅建筑面积1401平方米,起拍价2.64亿元,保证金2600万元,最终有2人报名,共竞价107轮,成交价3.15亿元,折算每平方米22.5万元。按照市场价,华洲君庭二手房均价超过30万元,隔壁的东郊壹号楼盘也是上海滩顶级别墅,目前在售价是38万元/平方米。

中介表示:非常划算。

当然,对于大多数人来说,再划算也买不起就是了……



②“不限购”是无购房资格者的福音

如果你仔细看上面的截图,你还会看见有一个筛选选项:

法拍房,是馅饼还是陷阱?


部分城市的限购政策让很多人没有购房资格,但是法拍房却不在限购之列,不仅可以想买几套买几套,而且外地人也可以购买。

不过,上海、杭州、成都等热门城市在今年都先后开始对法拍房实施限购,需要和购买商品房同等的资质。



③法拍房能申请银行贷款购买

很多人以为法拍房不能贷款,其实是错的,只要购买者的银行流水和征信没有问题就行。

法拍房,是馅饼还是陷阱?

 
而且法拍房不受限贷政策等影响,贷款审批比较快,放款时间快,首付比例低,首套三成起,二套四成起。
 
看到这里,你是不是想马上就去捡天上掉下的馅饼?
 
别急,甘蔗没有两头甜,有利就有弊。

03
法拍房的陷阱
 
①原房主的身份风险

法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖房产,如果原房主人品可靠,只是暂时资金周转不灵,那还比较省心。
 
但是,我国目前民间贷款无法通过国家机构查询,如果原房主因债务问题跑路,那么你拍下他的房屋,入住后可能遭到其他债权人的追讨,碰到不讲理的人很麻烦。
 
一般情况下,法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因,所以这个风险不容忽视。
 
②不能落户的风险
 
很多时候,法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,将房屋合法地过户给了买房人,买房人就拿到了房屋的产权。
 
但是如果原房主不愿迁出户口,法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房,户口就存在没法落户的可能,而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。

③无法马上入住的风险
 
如果存在租赁在前、抵押在后的情况,拍卖成交后原租赁合同继续有效。现实中就有原房主故意把租赁合同签的很长,甚至10年、20年,如果买了这种附带租赁合同的法拍房,买下了之后由于承租人的存在,自己是无法搬进去住的。
 
甚至有些一开始说没有租赁的法拍房,等拍卖后,突然又冒出来租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房,甚至有很多都是故意和自己认识的人签一个20年的租赁合同(法定的最长租赁年限)。一般情况下,执行法院不会强制腾空,购房者还需要另立民事案件进行处理,那就很麻烦了。


④补缴费用的风险

法拍房需要交纳税费,一般法院会出具相关文件材料,可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料,购房者可能需要承担较高的税费,导致最后成交价高于市场价。
 
比如之前网上曝出,本想冲着给孩子上学买下的法拍房,最后一算才发现,税费都赶上房子总价了,最后无奈选择放弃保证金,悔拍了。
 
法拍房,是馅饼还是陷阱?
 
因为性质特殊,所以通常情况下,法拍房的转让和受让的税费,都是由买家一人承担的。
 
如果只是住宅,在买家非首套的情况下,需要承担3%的契税;如果原先的房主不满五或者不唯一的话,就还需要交纳3%的个人所得税以及增值税;
 
如果房子不是住宅,而是由公司持有的话,那么还需要交纳土地增值税,而这一块,少说几万,多的几百万几千万都可能出现!
 
比如一套现价300万的房屋,原先是由公司持有,登记总价为10万;拍卖后成交总价为300万,与等级价差额太大,则需按照差额的60%来收取土地增值税,即为174万;这样算下来...还不如用市价买周边正常出售的房子...
 
所以,想着低价捡漏的小伙伴还,是醒醒吧。

法拍房不保证过户、不保证清房,风险太大!一定要弄清楚房源,否则不要去拍!
 
还有一个存在于拍卖过程中的风险:
 
你的竞争者,除了是真正的买房人之外,还有可能就是原房主的利害关系人,他竞价的目的可不是为了购买,而是为了哄抬价格。所以当价格超过一定价格以后,应当谨慎出价,及时退出。



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